Bauherren verzweifelt gesucht

Die Krise im Wohnungsbau weitet sich aus. Private Investoren ziehen sich zurück und kommunalen oder landeseigenen Wohnungsunternehmen fehlt oft das Geld, um bei den gegenwärtigen Baukosten und Zinsen auskömmlich neue Wohnungen bauen zu können. Das Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung (IMK) hat vor diesem Hintergrund eine drastische Prognose veröffentlicht, die einen neuen Zyklus mit einer lang anhaltenden Bau-Flaute befürchten lässt.

Den Ökonomen zufolge könnte die Zahl der neu fertiggestellten Wohnungen in diesem Jahr im schlechtesten Fall auf 223.000 Einheiten fallen, und im Jahr 2024 sogar unter die 200.000-Schwelle fallen, auf dann nur noch 177.000 Wohnungen. “Damit könnte 2024 fast wieder der historische Tiefststand von 2009 erreicht werden – und das von der Bundesregierung angestrebte Ziel von jährlich 400.000 neuen Wohnungen läge in weiter Ferne”, warnen die Experten des IMK in einer Studie. Die Wohnungsbauinvestitionen könnten dieses Jahr um 21 und im kommenden Jahr um 16 Milliarden Euro zurückgehen. Da sich die Zinslage in absehbarer Zeit kaum ändern dürfte und auch bei den Preisen nichts darauf hindeutet, dass Holz-, Stahl- oder Arbeitskosten zurückgehen, befürchten die Autoren nachhaltigen Schaden für die Bauwirtschaft: “Es besteht die Gefahr eines Kapazitätsabbaus, der auch mittelfristig dafür sorgt, dass das verfügbare Angebot weit hinter dem Bedarf zurückbleiben wird.” Um das zu verhindern, sehen die Experten fast nur noch einen Ausweg: Der Staat müsse stärker aktiv werden, die öffentliche Hand also mit finanzieller Unterstützung, aber auch als Bau-Akteur selbst, eine stärkere Rolle spielen.

“Damit könnte nicht nur ein Absturz der Baubranche verhindert, sondern auch der Anteil günstigerer und energieeffizienter Wohnungen gesteigert werden, die zuletzt von privaten Bauträgern angesichts zu hoher Bau- und Finanzierungskosten zu selten gebaut wurden”, heißt es.

Konkret schlagen die Experten drei Maßnahmen vor: die Gründung einer bundesweiten Beratungsgesellschaft. Diese könne Städte und Gemeinden, die zunehmend unter Personalmangel leiden, bei der Planung von Wohn- und Stadtteilprojekten unterstützen. Anknüpfen könne man an die bereits bestehende Gesellschaft “Partnerschaft Deutschland”. Zweitens könne ein Bodenfonds eingerichtet werden. Dieser könne dabei unterstützen, “das öffentliche Eigentum an Grund und Boden auszuweiten” – sprich: Städte und Gemeinden finanziell dabei helfen, Grundstücke zu erwerben. Private Projektentwickler hatten während der Niedrigzinsphase auf Grundstücken in gefragter Lage in der Regel besonders teure Wohnungen realisiert. Weil öffentlichen Wohnungsgesellschaften aber grundsätzlich Kapital fehlt, weil sie anders als private Akteure nicht auf Geld vom Aktienmarkt oder anderen Investoren zurückgreifen können, bräuchte es zusätzlich eine institutionalisierte Finanzspritze, einen “Beteiligungsfonds, der sich als Minderheitsgesellschafter an öffentlichen Wohnungsbaugesellschaften beteiligen und so deren Eigenkapitalbasis stärken kann.” Dass durch einen höheren Staatsanteil am Wohnungsmarkt eine Schieflage entstehen könnte, etwa Missmanagement oder neue Preisblasen, könne inzwischen ausgeschlossen werden, da sich die kommunalen und landeseigenen Anbieter professionalisiert hätten.

Das IMK steht mit den Vorschlägen nicht alleine da. Insbesondere aus Verbänden der Wohnungswirtschaft mit einem hohen Anteil öffentlicher oder genossenschaftlicher Mitgliedsunternehmen werden die Hilferufe lauter. “Bei den Kosten, die wir jetzt haben, brauchen wir eine Unterstützung bei der Finanzierung, einen Anreiz – sonst kommen wir nicht weiter”, sagte die Präsidentin des Verbands Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen BBU Maren Kern, am Dienstag. Vieles müsse aber auch bei den Genehmigungsverfahren einfacher werden, insbesondere in der Hauptstadt gebe es keine “Neubaukultur”.

Dass die Investitionen der BBU-Unternehmen, die in der Hauptstadtregion immerhin mehr als 700.000 Wohnungen bewirtschaften, zum ersten Mal seit 16 Jahren zurückgehen, führte Kern allerdings so wie das IMK auf gestiegene externe Kosten zurück, also hohe Zinsen und Baupreise. Im vergangenen Jahr hätten die Unternehmen 26 Prozent weniger in Neubau investiert, die Ausgaben für Modernisierungen im Bestand seien sogar um mehr als 30 Prozent zurückgegangen.

Gerade Unternehmen wie jene im BBU vermieten jedoch zu vergleichsweise günstigen Konditionen, laut Kern im Schnitt zu 6,54 Nettokaltmiete in laufenden Verträgen. Die IMK-Ökonomen betonen in ihrer Studie in dem Zusammenhang, dass bei öffentlichem Wohnbau die Miete “im Wesentlichen auf die Deckung der laufenden Aufwendungen eines Wohngebäudes” abziele, “und nicht auf eine möglichst hohe Rendite”. Gerade bei privat bewirtschafteten Wohnungen ist jedoch in nächster Zeit mit drastisch steigenden Mieten zu rechnen, wie auch andere Analysen der vergangenen Tage zeigen.

Mit einer allgemeinen Ausweitung des Mietwohnungsangebots ist jedenfalls nicht zu rechnen. Das Statistische Bundesamt legte am Dienstag erneut Zahlen vor, die auf einen dauerhaft einbrechenden Neubaumarkt schließen lassen. Im Mai wurden demnach nur 23.500 neue Einheiten genehmigt. Die Gründe laut den Statistikern in Wiesbaden: hohe Zinsen und Preise. Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer Zentralverband Deutsches Baugewerbe, sagte anlässlich der Zahlen: “Es ist ein massiver Einbruch bei den privaten Bauinvestitionen absehbar, der sich im Wohnungsbau auftut und herbe Markteinschnitte immer wahrscheinlicher macht.” Um eine Trendwende im Wohnungsbau einzuleiten, seien “vor allem zwei Dinge notwendig: Sowohl Häuslebauer als auch Investoren in der Wohnungsbaubranche brauchen eine deutliche Zinsstützung und im Mietwohnungsbau eine entsprechende, attraktive staatliche Förderung”. Die IMK-Forscher schlagen ebenfalls mehr Förderung vor, etwa mit aufgestockten KfW-Kreditprogrammen oder über eine vergünstigte Erbpacht. Verbände der Wohnungswirtschaft hatten vor einigen Wochen gar einen “Sonderfonds” über 50 Milliarden Euro gefordert.