Blog 2024 05 Investitionsstopp

Private Vermieter schrecken vor Sanierungen zurück

Die Sanierung von Mietshäusern ist nicht zuletzt eine Frage der Kosten. Und genau davor schrecken viele private Vermieter offenbar zurück. Einer aktuellen Umfrage zufolge plant mehr als die Hälfte der Kleinvermieter (53 Prozent) zurzeit keine Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen.

Die finanzielle Belastung nennen dabei 56 Prozent der Befragten als einen der wichtigsten Gründe. Allerdings sieht deutlich mehr als zwei Drittel (71 Prozent) auch einfach keine Dringlichkeit für eine energetische Sanierung. Immerhin 37 Prozent schrecken aber auch vor einer energetischen Sanierung zurück, weil sie derartige Projekte „zu komplex“ finden. Die Befragung ist Teil eines „Vermieter-Reports“, den das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln erstmals erstellt hat und der WELT exklusiv vorliegt. Auftraggeber und Mitautor des Reports ist Deutschland.Immobilien, ein Online-Marktplatz für Anlageimmobilien mit Schwerpunkt auf altersgerechtes Wohnen und Pflegeimmobilien. Für den Report wurden rund tausend private Vermieter nach ihrer aktuellen Stimmungslage gefragt. Und die war schon einmal besser, wie aus den Daten hervorgeht.

Michael Voigtländer, Immobilienexperte des IW Köln, sieht die Ursache für die zögerliche Haltung nicht zuletzt in den teils erratischen und schwer nachvollziehbaren politischen Entscheidungen der vergangenen Monate. „Unklare Aussagen des Gesetzgebers über Fördermöglichkeiten sowie Diskussionen über weitere Regulierungen und Vorschriften haben zuletzt zu Verunsicherung geführt – das zeigt sich auch am hohen Anteil der Vermieter, die derzeit keine energetischen Sanierungsmaßnahmen geplant haben“, sagt der Ökonom. „Die Politik muss dringend wieder Verlässlichkeit herstellen, um Neubauinvestitionen anzuregen und die Energiewende voranzutreiben“, so Voigtländer weiter.

Auch wenn viele Vermieter nicht unmittelbar von Angebotsknappheit auf dem Mietwohnungsmarkt betroffen sind – den fehlenden Neubau beklagen sie dennoch. Nur 16 Prozent der Befragten zeigte sich rundum zufrieden mit der aktuellen Wohnungspolitik, 40 Prozent dagegen sind unzufrieden. Dabei nennen 57 Prozent als Hauptproblem die Schaffung bezahlbaren Wohnraums für mittlere Einkommensgruppen, dem die Politik zu wenig Beachtung schenke. Die Bundesregierung hat zwar eine umfassende Förderung für den sozialen Wohnungsbau auf den Weg gebracht und stellt von 2022 bis 2027 mehr als 18 Milliarden Euro bereit, ergänzt durch mindestens ebenso hohe Beträge aus den Landeshaushalten. Doch der reguläre Wohnungsbau für eben jene mittleren Einkommensklassen wird nur gefördert, wenn besonders hohe Effizienzklassen erreicht werden.

Laut IWD, einem Informationsdienst der IW Köln, stellen private Vermieter nahezu zwei Drittel aller Mietwohnungen in Deutschland, mehr als fünf Millionen Haushalte vermieten eine Wohnung. Die Vermietung von mehr als einer Wohnung ist selten. Zudem wird auch häufig über­sehen, das die Mehrzahl der Kleinvermieter nicht in den besonders lukrativen Lagen etwa Berlins oder Münchens aktiv ist, sondern häufig in Regionen, in denen die Haushaltseinkommen unterdurchschnittlich sind. Eine ebenfalls interessante Zahl des IWD stammt zwar noch aus dem Jahr 2019, doch an dieser dürfte sich angesichts gestiegener Kosten auch seither wenig geändert haben: Lediglich elf Prozent der Privatvermieter, hieß es damals, erwirtschafteten Mieteinnahmen von mehr als 20.000 Euro. Deutlich mehr als die Hälfte sei nicht einmal über 7500 Euro jährliche Einnahmen hinausgekommen.

Der Privatinvestor, der sich die Knappheit in den Großstädten zunutze macht und die Regeln der Mietpreisbremse im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ignoriert, ist im bundesweiten Durchschnitt wohl eher die Ausnahme. Vor diesem Hintergrund erscheinen die anstehenden Sanierungsaufgaben im Gebäudebestand durchaus ehrgeizig. Denn viele Vermieter haben in den vergangenen Jahren bereits mindestens einmal in energetisch saniert, wie aus dem Vermieter-Report hervorgeht. Am häufigsten wurde die Heizungsanlage erneuert. Um die nächste Klimaschutz-Stufe zu erreichen, sind aber gerade in älteren Mehrfamilienhäusern Investitionen in sechsstelliger Größenordnung notwendig. Bis 2030 sollen die CO₂-Emissionen im Gebäudesektor von zuletzt 109 Millionen auf 72 bis 74 Millionen Tonnen sinken.

Wie die vom IW erhobenen Daten zeigen, fehlen vielen Kleinvermietern die finanziellen Mittel, um weitere größere Umbaumaßnahmen zu stemmen. Dabei gilt seit Jahresanfang das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG), wenn auch unter Vorbehalt einer kommunalen Wärmeplanung. Sobald aber eine neue Heizung fällig wird, hat auch jetzt schon der Neueinbau einer Gasheizung Folgen für die Eigentümer und Vermieter, denn sie müssen in Zukunft gewährleisten, dass ein wachsender Anteil des eingespeisten Brennstoffs aus erneuerbaren Quellen stammt.

Ausgerechnet für Vermieter begann das neue Heizungszeitalter mit einer Warteschleife: Zwar gibt es neue und höhere Fördersätze für den Einbau einer neuen Heizung – wenn sie den GEG-Kriterien entspricht. Doch zurzeit können nur Einfamilienhausbesitzer überhaupt einen Förderantrag bei der zuständigen KfW stellen. Wohnungseigentümer-Gemeinschaften sind voraussichtlich ab Mai an der Reihe, Vermieter erst im August. Allerdings betont die KfW auch: Förderfähige Vorhaben des Heizungstausches können bereits jetzt von allen Antragstellergruppen begonnen werden. Bei einem Beginn des Vorhabens bis zum 31. August 2024 kann der Antrag bis zum 30. November 2024 nachgeholt werden. Vermieter können also zumindest darauf hoffen, dass sie eine teure Investition in eine neue Heizung zum Teil gefördert bekommen.